سانفرانسیسکو و چالش بغرنج مسکن در آن
راه منحصر به فرد SF برای تأمین مالی خانه های مقرون به صرفه، از همه طرف مورد حمله قرار گرفته است
بسیاری از شهرهای آمریکا، توسعه‌دهندگان با نرخ بازار را مجبور به پرداخت هزینه مسکن «شامل» نمی‌کنند. چگونه به این مکان رسیدیم؟
سانفرانسیسکو پیش از این در هشت سال آینده با یک چالش مسکن روبرو بود - هدف مسکن ایالتی برای حدود 82000 خانه جدید که بیش از نیمی از آنها کمتر از نرخ بازار است - زمانی که ناظر ارشد اقتصادی شهر دو هفته پیش گفت که روش کلیدی ما برای تامین مالی مسکن ارزان قیمت باید حداقل برای چند سال محدود شود.
نتیجه‌گیری‌های کنترل‌کننده شهر، کشمکش پیچیده‌ای را بین توسعه‌دهندگان خصوصی و شهرداری نشان می‌دهد که نسبتاً تعداد کمی از سانفرانسیسکن‌ها آن را درک می‌کنند، اما تأثیر فوق‌العاده‌ای دارد.
به آن مسکن فراگیر می گویند و به طور کلی، درصد معینی از واحدها را در توسعه های جدید کنار می گذارد تا مقرون به صرفه بماند. این سیستم همچنین به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد تا برای مسکن مقرون‌به‌صرفه به یک استخر بودجه پرداخت کنند. در اوج آخرین رونق ساختمانی، دفتر شهردار مسکن و توسعه جامعه برآورد کرد که توسعه دهندگان به طور متوسط سالانه 20 میلیون دلار پرداخت می کردند.
آنچه را که می خوانید حفاری کنید؟ برای خبرنامه رایگان ما که هر هفته با داستان ها و به روز رسانی های جدید از سراسر شهر ارسال می شود، ثبت نام کنید.
بسیار پیچیده‌تر می‌شود، و با توجه به اینکه شهر مستاصل برای انواع مسکن است، به سرعت، سزاوار توضیح بیشتری است.
همچنین مهم است که بدانیم چگونه به وجود آمد: سانفرانسیسکو سیستم گنجاندن را از نسل‌های قبلی به ارث برده است، که آن را نه با تأیید شایستگی‌های آن، بلکه به این دلیل که پس از منفجر کردن اکثر گزینه‌های جایگزین، هیچ گزینه دیگری برای تأمین بودجه مسکن مقرون به صرفه نداشتند، پیشرفت کردند. .
خودمان را کنترل کنیم
سانفرانسیسکو دارای انبوهی به ظاهر بی پایان از کمیته ها، هیئت مدیره ها و کمیسیون ها است و بیشتر در ابهام کار می کنند. کمیته مشاوره فنی مسکن فراگیر معمولاً تفاوتی ندارد.
اما در 10 مارس، دفتر کنترل کننده با گزارشی به آن کمیته آمد که گفته بود نیازهای مسکن مقرون به صرفه شهر بسیار زیاد است و توصیه می‌کند که آنها را به یک سوم کاهش دهید، در غیر این صورت توسعه مسکن در SF ممکن است راه کوره‌های گازی باشد.
تجزیه و تحلیل هشدار داد که موانع توسعه را برای مدتی کاهش دهید، وگرنه مقدار بسیار کمی ساخته خواهد شد.
100٪ روزنامه نگاری SF برای کل شهر. برای پرداخت به نویسندگان بزرگی مانند آدام برینکلو و ارائه دیدگاه‌ها، صداها و داستان‌های مستقل به کمک مالی شما نیاز داریم.
قانون فعلی این است: توسعه‌های جدید مسکن SF باید حداقل 21.5 درصد از واحدهای جدید را به عنوان مقرون‌به‌صرفه به طیفی از درآمدها اختصاص دهند، از زیر خط فقر تا درآمدهایی که در بیشتر مکان‌های دیگر به راحتی طبقه متوسط محسوب می‌شوند. برخی از پروژه ها باید ترکیبی از واحدهای مقرون به صرفه به اندازه 33 درصد داشته باشند. (اطلاعات بیشتر در مورد "معادل" در یک دقیقه.)
کنترل‌کننده می‌گوید که این درصدها اکنون پروژه‌ها را «غیرممکن» می‌سازد - برای توجیه هزینه توسعه - در شرایط فعلی اقتصادی، حتی اگر مشوق‌های اضافی به نام پاداش تراکم، معامله را برای توسعه‌دهندگان شیرین کند.
تجزیه و تحلیل نشان می دهد که نیازها بین 12 تا 29 درصد کاهش می یابد، اما هنوز ممکن است برای بخش بزرگی از ساختمان ها بسیار بالا باشد. کاندوها "به طور کلی بالای هشت طبقه" و هر ساختمانی که برای اجاره طراحی شده است "در این سطوح شامل امکان پذیر نخواهد بود"، به این معنی که SF ممکن است مجبور شود نرخ را حتی بیشتر کاهش دهد.
تد ایگان، اقتصاددان ارشد SF، که در ارائه این یافته‌ها به کمیته کمک کرد، به The Frisc می‌گوید: «ما هیچ مخالفت عمده‌ای از اعضای آن نشنیدیم، و اشاره کرد که با توجه به رکود اقتصادی، اعداد پایین‌تر «برای هیچ‌کس تعجب‌آور نیست». بازار مسکن (ایگان خاطرنشان می کند که دفتر کنترل موظف است هر سه سال یک بار به شهر در مورد توسعه مسکن مقرون به صرفه توصیه کند؛ این به روز رسانی به دلیل همه گیری COVID-19 به تعویق افتاد.)
ایگان می‌گوید که کمیته در ماه آوریل مجدداً تشکیل جلسه خواهد داد و احتمالاً در مورد توصیه‌هایی برای هیئت ناظران رای خواهد داد، که تصمیم می‌گیرد در کجا سطوح شامل شدن را تعیین کند. با توجه به اینکه SF با دستورات دولتی برای مسکن جدید مواجه است و چندین عضو هیئت مدیره از قبل نسبت به طرح شهر بدبین هستند، ایده نیاز به مسکن ارزان‌تر در ساخت‌وسازهای جدید احتمالاً و همچنین تظاهرات آتش‌بازی در کشتی هیندنبورگ به پایان خواهد رسید.
ناظر SF برای توسعه دهندگان مسکن مقرون به صرفه: می توانید از شهر شکایت کنید
قانونگذاران حول دستوری برای ایجاد حجم بی سابقه خانه های جدید متحد شده اند، اما مرحله جدیدی از دعواها بر سر…
با این اوصاف، هرگز زمان مناسبی برای طرح مسکن در سانفرانسیسکو با قیمت ارزان‌تر وجود ندارد، چرا که «مسکن مقرون‌به‌صرفه» یکی از بزرگ‌ترین موقعیت‌های سیاسی آن است. اما SF، مانند آمریکا در کل، نزدیک به 200 سال برای یافتن راه‌حل‌های قابل اعتماد برای مشکل فقر مرتبط با مسکن - تقریباً همیشه با نتایج متفاوت- تلاش کرده است.
خانه های مسکونی، خطوط قرمز، یک
د مسکن عمومی
از قرن نوزدهم، به گفته مورخ سانفرانسیسکو، فرگوس بوردویچ، افزایش مهاجرت به سرعت بسیاری از شهرهای آمریکا را به دیگ های ذوب پرآب تبدیل کرد.
بوردویچ می نویسد: «یکی از پیامدهای این نوع شهر جدید و بی رحمانه، اولین محله های فقیر نشین آمریکا بود، بدون سیستم فاضلاب عمومی، حفاظت اندک پلیس، و بدون محدودیت در تعداد افرادی که می توانستند در یک خانه جمع شوند. پس از آنکه مالکان فرصت طلب، ساختمان های بزرگتر را به سکونتگاه های تنگ تبدیل کردند.
در گزارشی از وزارت مسکن و توسعه شهری در سال 1985 آمده است: «قبل از دهه 1930، دولت فدرال از بحث مسکن حذف شد […] اما وضعیت موجود نه فقر را در محله‌های کم درآمد کاهش می‌داد و نه تعداد قابل توجهی از مردم را از آنها بیرون می‌کرد.
در سال 1936، در طول منجلاب رکود بزرگ، خانه تکوود آتلانتا به طور مسلم اولین پروژه مسکن عمومی کشور شد. قانون مسکن در سال 1937 با گسترش 12 سال بعد به اداره مسکن ایالات متحده اجازه داد تا بیش از 800000 واحد را در سطح ملی توسعه دهد.
هدف از بین بردن ناامنی مسکن یا حداقل کنترل حداقل کیفیت زندگی بود که حتی فقیرترین آمریکایی ها می توانستند انتظار داشته باشند.
هنگامی که با معضل مسکن فراگیر مواجه می شوید - تقاضای بیش از حد از توسعه دهندگان و ترساندن آنها، اما درخواست خیلی کم و عموم مردم سوار می شوند - SF تعادل مناسبی را پیدا نکرده است.
اما در عرض چند دهه مشخص شد که نه جاه طلبی های کلان و نه هزینه های فدرال نمی توانند حماقت بشر را به طور کامل نفی کنند. اثر تاریخی حماسی سال 2017 ریچارد روتشتاین در مورد مسکن، رنگ قانون، اشاره می‌کند که شهرها به سرعت سیاست‌های مسکن عمومی را تغییر دادند تا محله‌های جدید جدا شده ایجاد کنند و آمریکایی‌های رنگین‌پوست را از محله‌های موجود خود بیرون برانند، در ارتباط با طرح‌های «نوسازی شهری».
به عنوان مثال، اداره مسکن SF در دهه 1940 هزاران خانه جدید را در هانترز پوینت ساخت و در ابتدا اجاره‌نامه‌ها را بر اساس «بدون تبعیض، اولین مراجعه، اولین خدمت،» راتشتاین می‌نویسد، اما به جداسازی اجاره‌کنندگان سیاه پوست در مناطق خاص روی آورد. . (ما هنوز هم تاثیر این تصمیمات را در جمعیت شناسی SF امروز می بینیم.)
طی دهه‌ها، کیفیت مسکن عمومی تنزل یافت و رئیس‌جمهور ریچارد نیکسون، مسکن‌های عمومی جدید فدرال را در دهه 70 متوقف کرد. با برنامه کوپن بخش 8، فدرال رزرو برای کمک به مسکن به بخش خصوصی اختصاص یافت.
بیش از یک میلیون واحد مسکن عمومی هنوز در آمریکا وجود دارد و در سال 2020، زمانی که Sup. دین پرستون پیشنهاد کرد که SF 10000 واحد مسکونی عمومی جدید ایجاد کند که تقریباً سه چهارم رأی دهندگان SF تأیید کردند. (این یک استثنا از نگرش غالب ایالات متحده است؛ همانطور که الکس اف. شوارتز، شهرشناس اشاره می کند، "مسکن عمومی برای همه محبوبیت ندارد، به جز کسانی که در آن زندگی می کنند و کسانی که منتظر ورود به آن هستند.")
دیگران در حال اجرای فشار جدید برای مسکن عمومی هستند (که شاید تصادفاً به عنوان «مسکن اجتماعی» تغییر نام داده شود). حتی سناتور ایالتی اسکات وینر، که اغلب از نظر سیاسی با پرستون هماهنگ نیست. اما به جز طرح مارشال برای ده ها هزار واحد مسکونی عمومی، منابع مالی دیگری ضروری خواهد بود.
که ما را به سیستم شمولیت بازمی گرداند.
قرعه کشی بدون جکپات
در دهه 1970، زمانی که فدرال‌رزروها ایجاد مسکن یارانه‌ای برای شهرها را کنار گذاشتند، «شورش مالیات‌دهندگان» کالیفرنیا و پیشنهاد 13، پایه مالیاتی را که شهرهای آن برای پر کردن خلأ استفاده می‌کردند، تنزل داد.
سانفرانسیسکو به ابزار جدیدی برای این کار نیاز داشت و بازار خصوصی اساساً تنها نیروی باقی مانده برای تولید خانه های جدید در مقیاس مورد نیاز بود. همانطور که هالا سعد مکاوی، شهرساز می گوید، سیاست عمومی به «تصرف منابع بازار» روی آورد. SF سال‌ها با طرح‌های مختلف «سفته‌بازی شهری» سر و کار داشت: آیا سازندگان تجاری می‌توانند به عنوان مثال در پروژه‌های اداری خود مسکن برای کارگران خود اضافه کنند یا ممکن است خود کارفرمایان بزرگ مجبور به ساخت مسکن شوند؟ هیچکدام گیر نکردند.
در نهایت، شهر تصمیم گرفت توسعه‌دهندگان را مجبور به پرداخت یارانه به خانه‌ها کند، و در سال 1992 یک برنامه جامع اولیه را راه‌اندازی کرد و ده سال بعد آن را به سیستم فعلی تغییر داد.
هنگامی که یک توسعه‌دهنده می‌خواهد در سانفرانسیسکو بسازد، شهر از آنها می‌خواهد که تعداد معینی از خانه‌های یارانه‌ای را نیز بسازند یا حداقل هزینه مالی خود را تامین کنند. نتیجه مطلوب، کنار گذاشتن واحدها در ساختمان جدید است که شهر از طریق یک برنامه قرعه کشی رقابتی شدید به آنها واگذار می کند. صدها یا حتی هزاران اجاره‌کننده برای یک واحد سوارکار می‌شوند.
متقاضیان بر اساس درآمد متوسط منطقه واجد شرایط هستند. در SF در سال 2023، این مبلغ 97000 دلار قبل از مالیات برای یک فرد مجرد یا 138550 دلار برای یک خانواده چهار نفره است. (مسکن مقرون به صرفه گاهی اوقات تا 140 درصد AMI قیمت گذاری می شود که وضعیت عجیب و غریب سانفرانسیسکایی ها را با درآمدهای شش رقمی در حال اجرا ایجاد می کند.)
اگر سازندگان نمی خواهند واحدهای مقرون به صرفه را در محل قرار دهند، می توانند واحدها را در پروژه شخص دیگری تامین مالی کنند.
معمولاً 100 درصد مقرون به صرفه توسط یک غیرانتفاعی اداره می شود. (آنها برای انجام این کار حق بیمه پرداخت می کنند.) این گزینه در درازمدت خانه های بیشتری را تامین می کند، اما از آنجایی که به معنای حق دادن و توسعه یک پروژه کاملاً جدید است، کندتر از این دو است.
این شهر ابزارهای دیگری برای تأمین مالی مسکن دارد، مانند اوراق قرضه مسکن و مالیات بر فروش ملک بالاتر، Prop I، که رأی دهندگان در سال 2020 تصویب کردند. شهردار در اختصاص خودکار آن مردد بوده است.)
رای دهندگان SF پول کلان را برای مسکن «اجتماعی» تأیید کردند. مقامات ابتدا باید بر سر آن دعوا کنند
مالیات بیشتر بر املاک و مستغلات میلیون ها دلار را افزایش می دهد. این نمی‌تواند بحران استطاعت ما را حل کند.
در حالی که این رویکردها صدها میلیون دلار ایجاد می کند، اهداف فعلی مسکن ارزان قیمت سالانه میلیاردها دلار هزینه در این شهر خواهد داشت. فقط بازار خصوصی در حال حاضر در موقعیتی است که بتواند این نوع پول نقد را مدیریت کند.
در سال 1984، آلن مالاخ، برنامه ریز قدیمی شهری، از مسکن فراگیر به عنوان «بهترین، شاید حتی تنها ابزار موجود در حال حاضر برای تقویت فعالانه ادغام مسکونی» استقبال کرد. («شامل» در اصل برای مقابله با اثرات حذف خط قرمز و سایر سیاست‌های نژادپرستانه ابداع شد.) اشتیاق مالاخ مسری نبود. تا سال 2019، تنها حدود 1 درصد از شهرهای ایالات متحده از سیستم شامل استفاده می کردند.
حتی اگر شهرداری به توصیه‌های جدید کنترل‌کننده توجه کند و الزامات گنجاندن را کاهش دهد، برنامه SF همچنان یکی از تهاجمی‌ترین برنامه‌ها در کشور خواهد بود.
با همه اینها، به نظر می رسد که هرگز مسکن کافی تولید نمی کند.
یک خانه تقسیم شده
سانفرانسیسکو به طور مداوم در تحقق اهداف ایالت برای ساخت و ساز مسکن جدید مقرون به صرفه شکست خورده است. در چرخه هشت ساله قبلی، که سال گذشته به پایان رسید، SF تنها 19 درصد از اهداف درآمد متوسط خود را ایجاد کرد - و با SF شاید داغ ترین بازار مسکن در کشور باشد.
هنگامی که با معضل مسکن فراگیر مواجه می شوید - تقاضای بیش از حد از توسعه دهندگان و ترساندن آنها، اما درخواست خیلی کم و عموم مردم سوار می شوند - SF تعادل مناسبی را پیدا نکرده است.
در همین حال، سانفرانسیسکایی‌ها از هر گرایش سیاسی دائماً در مورد نحوه اعمال این برنامه چانه‌زنی می‌کنند. نیک کاماروتا، مشاور عمومی انجمن صنعت ساختمان کالیفرنیا، به The Frisc می گوید: «کسی باید هزینه آن را بپردازد، و می گوید که توسعه دهندگان باید قیمت واحدهای با نرخ بازار را افزایش دهند تا هزینه یارانه دادن به خانه های مقرون به صرفه را جبران کنند.
کاماروتا مایل است سطوح شامل حدود 10 درصد را ببیند. در سال 2010، انجمن او از شهر سن خوزه شکایت کرد و مدل مسکن شامل آن را خلاف قانون اساسی خواند. دادگاه عالی کالیفرنیا به نفع شهر رای داد و دادگاه عالی ایالات متحده از پذیرش درخواست تجدیدنظر CBIA خودداری کرد.
اولین حامیان مسکن فراگیر آمریکا در جناح چپ سیاسی بودند و آن را ابزاری موثر برای حمله به بحران مسکن و مبارزه با سیاست‌های نژادپرستانه مسکن معرفی کردند. اما در SF این روزها، لیبرال ترین صداها در مورد آن بدبین هستند.
دو مدیر شورای سازمان های مسکن اجتماعی سانفرانسیسکو در پستی در سال 2015 که «مسکن لوکس» را محکوم کردند، اعلام کردند: «این افسانه در مورد وابسته بودن مسکن مقرون به صرفه به هزینه های ناشی از توسعه نرخ بازار، حواس پرتی هوشمندانه اما نادرست است. (نویسندگان آن مقاله، فرناندو مارتی و پیتر کوهن، اکنون در کمیته مشورتی فنی مسکن جامع شهر حضور دارند.)
هنگامی که در مورد آن مقاله از او پرسیده شد، سخنگوی CCHO، لی لاوت، امروز لحن محتاطانه تری دارد. لاوت به The Frisc می‌گوید: «من فکر می‌کنم در این مرحله تفاوت‌های ظریف‌تری وجود دارد. "قوانین شامل مسکن مهم است، زیرا این هزینه ها به یک گلدان کمک می کند که می تواند پروژه های دیگر را تامین کند." لاوت می‌افزاید: «شامل بازی نباید تنها بازی در شهر باشد، اما «در حال حاضر نمی‌توانم بگویم فرمول نهایی باید چه باشد، این تصمیم جمعی است.»
مسکن فراگیر، که از هر دو سر طیف سیاسی مورد حمله قرار می‌گیرد، با این وجود وسیله‌ای برای یک اجماع ناخوشایند فراهم می‌کند، مانند هم اتاقی‌هایی که کاملاً با هم کنار نمی‌آیند اما حداقل می‌توانند آشپزخانه را تمیز نگه دارند.
زمانی که زمان را به عقب برگردانیم به روزهای توسعه قوی مسکن فدرال، یا بازنگری اساسی در سیاست مالیاتی ایالتی - با توجه به تقسیم واشنگتن دی سی و امتناع اخیر رای دهندگان کالیفرنیا از سرپیچی 13 بعید است - ما فقط چند ابزار برای چیدمان داریم. از کسری مسکن ما جلوگیری کنیم. وقتی تمام چیزی که دارید نصف یک چکش است، هر چه را که می توانید میخکوب می کنید.
برچسب ها : عمران,معماری,مسکن,